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임대주택 매각 시 특별수선충당금 인계는 임대사업자의 ‘의무’
서울고법 “법정 채무에 해당하므로 인계 의무 유지… 소멸시효는 10년”
 
유준상 기자 기사입력  2015/02/13 [12:05]

▲ 서울고등법원 청사 <사진=정훈 기자>     © KNS서울뉴스

[유준상 기자] 공공임대 부분을 분양전환(임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 일) 하더라도 임대사업자의 특별수선충당금 적립 및 인계 의무는 소멸되지 않는다는 법원 판결이 나왔다. ‘특별수선충당금’이란 건물 등을 대수선해야 할 회사가 그 부담의 균형을 도모키 위해 각 사업 연도에 수선비를 분담시켜 장래의 거액의 지급에 대비키 위해 준비한 충당금을 말한다.
 
서울고등법원 제15민사부는 A입주자대표회가 임대사업자 B공사를 대상으로 제기한 소송에 대해 이 같은 판결을 내렸다고 최근 밝혔다.
 
B는 1995년 3월 충남지사로부터 OO시 일원 아파트 11개 동에 계획세대수 838가구의 공공분양주택 건설에 대한 주택건설사업계획을 승인받아 착공에 들어갔다. 하지만 1997년 11월 838가구 중 827가구를 공공임대주택으로 건설하기 위해 주택건설사업계획 변경승인을 받았다. 1998년 5월 완공 후 사용승인을 받은 뒤 2003년 6월 말까지 임대사업자로서 이를 관리해 왔다.
 
이후 2003년 7월 다시 공공임대 부분을 분양 전환함에 따라 아파트 입주자들이 아파트 관리를 위해 구성한 단체인 A에게 아파트 관리 업무를 인계했지만, A는 B가 아파트 중 공공임대 부분 가운데 특별수선충당금의 적립 및 인계를 하지 않은 사실을 지적하고 수원지방법원(이하 수원지법)에 소송을 냈다.
 
옛 「임대주택법」 제17조의2에 따르면 임대사업자는 임대 의무 기간 동안 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 적립해야 하며, 임대 의무 기간 경과 후 임대주택 매각 시 적립한 특별수선충당금을 「주택건설촉진법」 제38조에 의해 최초로 구성되는 입주자대표회에 인계해야 한다.
 
A는 B가 옛 「임대주택법 시행령」 개정(1997년 4월) 이후인 1997년 11월에 임대주택 건설을 위한 주택건설사업계획 변경승인을 받았으므로, 개정된 옛 「임대주택법」 제17조의2에 따라 특별수선충당금의 지급 및 지연손해금의 배상 의무가 있다고 주장했다.
 
수원지법은 B가 특별수선충당금의 적립 및 인계 의무를 기피했다는 결론을 내리고 A의 손을 들어줬다. B는 이에 불만을 품고 서울고등법원(이하 서울고법)에 항소했다.
 
서울고법은 주택건설사업계획 변경승인일이 기점이 아니라 옛 「주택건설촉진법」에 의해 사업계획승인을 받은 1995년 3월을 사업 승인일로 봐야 한다고 주장한 B의 손을 들어줬다. 이에 옛 「임대주택법」 시행(1997년 4월) 이전에 이미 사업 승인을 받은 것이나 다름없기 때문에 B는 특별수선충당금의 적립 및 인계 의무를 가지지 않는다고 판결했다.
 
또한 A가 적립 의무의 불이행을 불법행위로 보고 손해배상을 구한다 하더라도 B는 특별수선충당금의 적립 의무가 없는 것으로 알고 있었으며 손해배상 청구 시점 또한 A가 특별수선충당금을 인계받지 못해 손해가 발생한 것을 알았던 2003년 12월부터 3년의 소멸시효기간이 경과해 손해배상채권은 ‘시효 소멸’했다고 봤다.
 
하지만 이후 A가 대법원에 상소함에 따라 결과가 뒤바뀌었다. 대법원은 B의 주장에 문제 제기를 하고 서울고법으로 사건을 돌려보냈다. 서울고법은 옛 「주택건설촉진법」 제33조제1항에 의거해 사업계획 변경승인은 사업계획승인과 실질적으로 동등한 효력을 가진다는 판결을 내렸다.
 
또한 옛 「임대주택법」 부칙 제2조 등에 따르면 같은 법 제17조의2 개정 규정은 이 법 시행 후 최초로 사업계획승인을 얻어 건설된 임대주택부터 적용된다고 명시돼 있어 사업계획 변경승인이 이뤄진 1997년 11월을 공공임대주택 건축에 대한 최초 사업계획승인이 이뤄진 때라고 보는 것이 합당하다고 봤다.
 
또한 B의 사업계획 변경승인을 절차적인 편의를 위해 제공한 것이라고 봤다. 즉 아파트를 공공임대주택으로 전환할 때 원칙적으로 새로운 사업계획승인을 받아야 함에도 불구하고 B에게 절차적인 편의를 제공키 위해 간소한 절차의 사업계획 변경승인의 형식을 취하도록 한 것이며 이러한 이유로 실질적으로 사업계획 변경승인을 공공임대주택 건축에 대한 최초의 사업계획승인이라고 봐도 무방하다는 결론을 도출했다.
 
서울고법은 그 외에도 ▲관리 업무 인수인계서에 ‘입주자대표회 및 수임 기구는 주택 및 공동부대시설을 인수함에 있어 인수 후 발생하는 수선 유지 및 법령 제정 또는 개폐로 인해 추가 소요되는 시설 투자비는 입주자가 부담해야 한다’는 내용이 기재돼 있음에도 불구하고 임대사업자의 특별수선충담금의 도입 취지가 ‘임대주택 장기수선유지계획의 실시에 대비하고 건물의 노후화를 방지함으로써 국민 주거 생활을 도모키 위해 임대사업자에 의해 의무적으로 적립돼야 하는 것’임을 고려할 때 B가 특별수선충담금에 관한 권리 포기를 한다 해도 적립 및 인계 의무가 소멸했다고 볼 수 없는 점 ▲A의 손해배상청구는 옛 「임대주택법」에 의해 임대사업자인 B에게 당연히 인정되는 법정 채무로서 특별수선충당금의 인계 의무의 이행을 구하는 것이지, 불법행위로 인한 손해배상을 구하는 것이 아니기 때문에 불법행위로 인한 손해배상채권에 해당되는 3년의 단기 소멸시효는 적용되지 않는 점 ▲특별수선충당금 자체가 임대주택 장기수선유지계획의 실시에 대비하고 건물의 노후화를 방지함으로써 국민 주거 생활의 안정을 도모키 위해 임대사업자에 의무적으로 적립돼야 하는 것이기 때문에 인계 의무가 소멸됐다고 볼 수 없는 점 ▲B의 특별수선충당금 적립 및 인계 의무는 법정 채무에 해당되기 때문에 채권의 소멸시효 기간을 「민법」 제162조제1항이 정하고 있는 10년으로 봐야 하는 점 ▲이를 참고할 때 A의 특별수선충당금 채권의 소멸시효는 아파트가 분양 전환된 2003년 7월을 기점으로 시작됐으며 A가 소를 제기한 시점이 2011년 12월 1일이므로 10년이 경과되지 않은 점을 들어 B에게 아파트 관리 주체로서 사용검사 후 1년이 지난 시점인 1999년 5월 14일부터 분양전환 하기 전날인 2003년 6월 30일까지의 특별수선충당금 5억2223만3231원과 지연손해금(2004년 1~11월까지는 연 5%, 그 다음 날부터 상환일까지는 연 20%의 비율)을 지급하라고 판결을 내렸다.
 
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기사입력: 2015/02/13 [12:05]  최종편집: ⓒ 대한네트워크뉴스
 
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