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재개발사업에서 현금청산자에 대한 수용 절차
 
남기송 변호사 기사입력  2016/04/08 [09:57]

▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인     ©KNS서울뉴스
재개발 정비사업조합(이하 조합)이 공고한 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 조합원이 발생하였고, 그 조합원이 현금청산자의 지위에서 자신 소유의 부동산에 관하여 재결신청을 하여 달라는 청구를 조합에 하였을 경우, 이를 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」상 현금청산 대상자와 사업시행자 사이의 청산금 협의 절차와 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 공토법)」상 수용재결의 전치 절차인 수용 보상금 협의 절차가 엄격히 구분되는 별도의 절차임을 전제로, 현금청산 대상자인 토지등소유자는 도정법상의 청산금 협의가 성립되지 않았다고 하여 곧바로 공토법에 의한 재결신청을 청구할 수 있는 것이 아니라, 공토법상 수용 보상금 협의 절차 및 그 사전 절차로서의 토지조서 및 물건조서의 작성(제14조), 보상계획의 공고ㆍ통지 및 열람(제15조), 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조) 및 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 등 공토법이 정하고 있는 각 단계별 절차를 모두 거쳤음에도 최종적으로 협의가 성립되지 아니하였을 경우(사업시행자의 협의 요구가 없거나 협의를 할 수 없는 경우를 포함)에 비로소 사업시행자에게 재결신청을 청구할 수 있다고 보아야 할 것인지가 문제시되었다.
 
이에 관하여 대법원은 2015년 11월 27일 선고 2015두48877 판결 부작위 위법 확인 사건에서 “도정법 제38조는 ‘사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업(재건축사업의 경우에는 제8조제4항제1호의 규정에 해당하는 사업에 한한다. 이하 이 조에서 같다)을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 공토법 제3조의 규정에 의한 토지ㆍ물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다’고 규정하고 있고, 제40조제1항 본문은 ‘정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공토법을 준용한다’고 규정하고 있다. 한편 도정법 제47조는 사업시행자로 하여금 토지등소유자의 분양신청 철회 등 현금청산의 사유가 발생한 다음 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 그의 토지 등에 대하여 현금으로 청산하도록 규정하고 있고, 그에 따라 도정법 시행령 제48조는 ‘사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지ㆍ건축물, 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산 금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장ㆍ군수가 추천하는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균 하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다’고 규정하고 있다. 그리고 도정법 시행규칙 제9조는 사업시행자의 사업시행인가 신청 시 첨부 서류로 ‘법 제38조의 규정에 의한 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서’를 규정하고 있고(제1항제4호), 시장ㆍ군수가 사업시행인가 처분에 따라 지자체 공보에 고시할 사항으로 ‘수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세’를 규정하고 있다[제3항제1호(바)목]. 또한 도정법 제46조의 위임에 따른 같은 법 시행령 제47조는 사업시행자로 하여금 분양공고 절차로서 토지등소유자에게 ‘분양신청 기간 및 장소’, ‘분양 대상 대지 또는 건축물의 내역’, ‘개략적인 부담금 내역’, ‘분양신청 자격’, ‘분양신청 방법’, ‘분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치’ 등의 사항을 통지하거나 일간신문에 공고하도록 규정하고 있다(제1항 각 호). 위와 같은 관련 법령의 체계와 내용, 일반적인 공익사업과 구별되는 도정법상 정비사업의 절차 진행의 특수성과 아울러, ① 도정법상 정비사업의 단계별 진행 과정을 보면, 현금청산 대상자와 사업시행자 사이의 청산금 협의에 앞서 사업시행인가 신청과 그 인가 처분ㆍ고시 및 분양신청 통지ㆍ공고 절차가 선행하게 되는데, 이를 통하여 수용의 대상이 되는 토지 등의 명세가 작성되고 그 개요가 대외적으로 고시되며, 세부 사항이 토지등소유자에게 개별적으로 통지되거나 공고되는 점, ② 따라서 토지등소유자에 대하여는 위와 같은 도정법 고유의 절차와 별도로 공토법상 토지조서 및 물건조서의 작성(제14조)이나 보상계획의 공고ㆍ통지 및 열람(제15조)의 절차를 새로이 거쳐야 할 필요나 이유가 없는 점, ③ 공토법상 손실보상의 협의는 사업시행자와 토지등소유자 사이의 사법상 계약의 실질을 갖는다(대법원 2014년 4월 24일 선고 2013다218620 판결 참조)는 점에서 도정법상 협의와 그 성격상 구별된다고 보기 어려운 점, ④ 또한 도정법은 협의의 기준이 되는 감정평가액의 산정에 관하여 별도의 규정을 두고 있으므로, 공토법상 감정평가업자를 통한 보상액의 산정(제68조)이나 이를 기초로 한 사업시행자와의 협의(제16조) 절차를 따로 거칠 필요도 없는 점 등에 비추어 보면, 공토법상 협의 및 그 사전 절차를 정한 위 각 규정은 도정법 제40조제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도정법상 현금청산 대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다고 보아야 한다”고 판결하였다.
 
따라서 재개발 조합은 현금청산자의 지위로 된 조합원의 경우 공토법상의 협의 절차 없이 수용 절차로 진행될 수 있다고 보아야 할 것이므로, 현금청산자의 재결신청이 있을 경우 곧바로 수용 절차(재결신청의 청구를 받은 날로부터 60일 이내, 공토법 제30조제2항 참조)로 진행하여야 함이 타당하다고 할 것이다.
 
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기사입력: 2016/04/08 [09:57]  최종편집: ⓒ 대한네트워크뉴스
 
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