▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인     ©KNS서울뉴스

정비사업을 시행하면서 정비사업조합(이하 조합) 설립 동의 시에 비용 부담에 관한 사항이 정해지고, 그 후 상당한 기간이 지나서 관리처분계획을 수립하게 되는데, 그 사이에 비용 부담에 관한 내용이나 시공자와의 계약 내용이 변경되는 경우가 많이 발생하게 된다. 이러한 경우 관리처분계획을 수립할 때 의결하게 되는 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되었는지 여부를 판단하기 위해서는 어떤 기준과 비교하여 판단하여야 할 것인지 문제가 되고 있었다.
 
이에 관하여 대법원은 2014년 6월 12일 선고 2012두28520 판결에서 “주택재개발 조합 정관의 필요적 기재 사항이자 엄격한 정관 변경 절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용 부담’이나 ‘시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 재개발 결의 당시와 비교하여 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관 변경에 대한 절차가 적용되는 것은 아니라 하더라도 특별 다수의 동의 요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」 제20조제3항, 제1항제8호 및 제15호의 규정을 유추 적용하여 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다(대법원 2012년 8월 23일 선고 2010두13463 판결 등 참조). 그런데, 도정법에 따른 정비사업이 조합의 설립, 사업시행계획, 관리처분계획 등의 단계를 거쳐 순차 진행되고, 각 단계에서 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 선행 행정처분이 이루어짐에 따라 다음 절차가 진행되는 것이 정비사업의 특성이다. 그리고 도정법 제30조제9호, 같은 법 시행령 제41조제2항제5호에 의할 때 공사비 등 정비사업에 소요되는 비용(이하 정비사업비)은 사업시행계획 내용의 하나로 볼 수 있고, 도정법 제28조는 제5항에서 사업시행자는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있고, 제6항에서 위 동의에 관하여는 조합 설립 동의에 있어서 토지등소유자의 동의(율) 산정 방법 및 절차에 관한 제17조 규정을 준용하도록 하고 있으며, 제17조의 위임에 따른 도정법 시행령 제28조제4항은 토지등소유자의 동의는 인감도장을 사용한 서면 동의의 방법에 의하며 인감증명서를 첨부하여야 한다고 규정하고 있다. 위와 같은 정비사업의 특성과 사업시행계획의 단계에서 정비사업비에 관하여 동의를 얻도록 한 위 규정들의 취지를 종합하여 보면, 조합 설립을 할 때에 건축물 철거 및 신축비용 개산액에 관하여 조합원들의 동의를 받았고, 다음 단계인 사업시행계획의 수립 및 이에 대한 인가를 받을 때 조합원들의 동의 절차를 거쳐 정비사업비가 잠정적으로 정해졌으므로, 관리처분계획을 수립할 때에 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단할 경우에는 조합 설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 바로 비교할 것이 아니라, 먼저 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비가 조합 설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하고, 다음으로 관리처분계획(안)에서 의결한 정비사업비가 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하여야 할 것이다”고 판결하여 비교 기준을 설명한 바 있으므로, 정비사업에 소요되는 비용이 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되었는지 여부를 판단하기 위해서는 이를 참고하여야 할 것이다.
 
그 외에도 최근에 정비사업의 진행 중에 시공자와의 사업시행 방식을 지분제에서 도급제로 변경하는 변경 계약을 체결하게 되는 경우도 있는데, 그러한 경우에도 조합원의 비용 분담에 큰 영향을 미치게 되므로 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 변경으로 보아야 할 것이다. 이러한 사안과 관련하여 대법원은 2015년 7월 9일 선고 2014다72203 판결에서 “도정법 제20조제1항제8호, 제15호는 ‘조합의 비용 부담’이나 ‘시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’의 경우 조합원의 비용 분담 등에 큰 영향을 미치는 점을 고려하여 이를 정관에 포함시켜야 할 사항으로 규정하면서, 같은 조 제3항은 그에 관한 정관 변경을 위해서는 특별히 조합원의 2/3 이상의 동의를 얻을 것을 요구하고 있다. 따라서 정관의 필수적 기재 사항이자 엄격한 정관 변경 절차를 거쳐야 하는 ‘조합의 비용 부담’이나 ‘시공자ㆍ설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용’에 관한 사항이 당초 조합 설립 동의 당시와 비교하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에는 비록 정관 변경을 위한 절차는 아니더라도 특별 다수의 동의 요건을 규정함으로써 조합원들의 이익을 보호하려는 옛 도정법 제20조제3항, 제1항제8호 및 제15호의 규정을 유추 적용하여 조합원의 2/3 이상의 동의가 필요하다고 봄이 타당하다(대법원 2009년 1월 30일 선고 2007다31884 판결, 대법원 2013년 6월 14일 선고 2012두5022 판결 등 참조)”고 판시한 바 있으므로, 조합은 사업시행 방식을 변경할 때 위 판결을 참고하여야 할 것이다.