▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인     ©KNS서울뉴스

1. 정비사업의 건축물 등 지상물의 철거와 관련하여 세입자를 보호하기 위한 대책으로 서울시가 2013년에 사전협의체를 도입하였는데, 이는 조합, 집주인, 세입자, 공무원 등 5명 이상으로 구성되며 세입자가 자발적으로 이주할 수 있도록 최소 5회 이상 대화를 거치게 하였던 것이었다. 그런데 최근 서울시의 ‘정비사업 강제 철거 예방 종합 대책’에 따르면, 사전협의체 제도가 그동안 보상 금액이 결정돼 사업 당사자 간 분쟁이 가장 많이 발생하는 시기인 관리처분인가 이후에 사전협의가 진행돼 실효성이 떨어지는 문제가 있었다는 판단에서 조합과 세입자 간 충분한 협의와 원만한 합의를 이끌어 내기 위해 ‘관리처분인가 이후’에서 ‘분양신청 완료 시점’으로 앞당겨 운영될 예정이다. 또한 조만간 조례 개정을 통해 그동안 법령 및 운영 기준 없이 행정지침으로 운영돼 온 사전협의체 제도를 법제화하고 세부 운영 기준을 마련하기로 하였고, 사전협의체의 공정성과 전문성 확보를 위해 구성원은 조합에서 구청장으로 변경하고 민간 전문가를 새롭게 포함시킨다는 방침이며, 관리처분 인가 이후 이주와 철거가 이뤄지는 집행 단계에서도 사전 점검과 현장 관리ㆍ감독을 강화해 조합 측의 불법행위를 단속하고 위법행위에 대해서는 고발 조치를 할 계획이다. 따라서 앞으로 지상물의 인도 및 철거와 관련한 세입자 등과의 갈등이 얼마나 해소될 것인지 주목할 만하다 할 것이다.
 
2. 한편, 조합의 경우 표준정관에서 ‘조합은 관리처분인가 후 사업시행 구역 안의 건축물을 철거할 수 있다’고 규정하고 있지만 조합이 임의로 철거하는 것은 형사상의 재물손괴죄에 해당돼 문제가 발생한다. 이와 관련하여 대법원은 2007년 9월 20일 선고 2007도5207 판결에서 “재건축 조합의 규약이나 정관에 ‘조합은 사업시행으로서 그 구역 내의 건축물을 철거할 수 있다’, ‘조합원은 그 철거에 응할 의무가 있다’는 취지의 규정이 있고, 조합원이 재건축 조합에 가입하면서 ‘조합원의 권리ㆍ의무 등 조합 정관에 규정된 모든 내용에 동의한다’는 취지의 동의서를 제출하였다고 하더라도, 조합원은 이로써 조합의 건축물 철거를 위한 명도의 의무를 부담하겠다는 의사를 표시한 것일 뿐이므로, 조합원이 그 의무 이행을 거절할 경우 재건축 조합은 명도 소송 등 법적 절차를 통하여 그 의무 이행을 구하여야 함이 당연하고, 조합원이 위와 같은 동의서를 제출한 것을 ‘조합원이 스스로 건축물을 명도하지 아니하는 경우 재건축 조합이 법적 절차에 의하지 아니한 채 자력으로 건축물을 철거하는 것’에 대해서까지 사전 승낙한 것이라고 볼 수는 없다”고 판결한바 있다.
 
이에 조합들은 통상적으로 미이주 조합원을 대상으로 소유권이전등기 및 인도 청구 소송을 제기하고 인도 청구 소송의 임시 집행 선고에 따라 인도 임시 집행을 완료하고 나서 철거 업무를 진행하고 있다.
 
그런데 이러한 절차 진행에 대하여 다음과 같은 이유로 형사상 재물손괴죄가 성립될 수 있다는 견해가 있는 바, 그 근거는 ‘공사의 지연으로 인하여 현저한 손해가 예상된다면 철거 단행 임시 처분을 신청하는 등의 정당한 법적 절차를 통하여 위 각 아파트를 합법적으로 철거할 수 있었음에도 이러한 절차를 거치지 아니하고 위 인도 청구 소송의 임시 집행을 한 후 임의로 철거하는 것은 형사상 재물손괴죄가 성립된다’는 것이다.
 
이에 대법원은 2010년 2월 25일 선고 2009도8473 판결에서 다음과 같이 판시하여 철거와 관련된 문제를 해결하였다. 먼저 “재건축사업으로 철거가 예정돼 있었고 그 입주자들이 모두 이사하여 아무도 거주하지 않은 채 비어 있는 아파트라 하더라도, 그 아파트 자체의 객관적 성상이 본래 사용 목적인 주거용으로 사용될 수 없는 상태가 아니었고, 더욱이 그 소유자들이 재건축 조합으로의 신탁등기 및 인도를 거부하는 방법으로 계속 그 소유권을 행사하고 있는 상황이었다면 위와 같은 사정만으로는 위 아파트가 재물로서의 이용 가치나 효용이 없는 물건으로 되었다고 할 수 없으므로, 위 아파트는 재물손괴죄의 객체가 된다고 할 것이다”고 판시하고, 또 “재건축사업은 재건축 구역 내에 있는 주택의 철거를 전제로 하는 것이어서, 조합원은 주택 부분의 철거를 포함한 일체의 처분권을 조합에 일임하였다고 보아야 할 뿐만 아니라(대법원 1997년 5월 30일 선고 96다23887 판결 참조), 이 사건 조합의 정관에 ‘조합은 재건축을 위한 사업계획승인을 받은 이튿날부터 사업시행지구 안의 건축물 또는 공작물 등을 철거할 수 있다’고 규정하고 있는 사실, 이 사건 조합이 조합원인 피해자들을 상대로 이 사건 각 아파트에 관한 소유권이전등기 및 인도 청구 소송을 제기하여 제1심에서 이 사건 각 아파트에 관한 소유권이전등기 절차를 이행하고 조합 목적 달성을 위한 건물 철거를 위하여 이 사건 각 아파트를 인도하라는 취지의 임시 집행 선고부 판결이 내려졌으며 위 판결은 이후 항소 및 상고가 기각되어 확정된 사실, 이 사건 조합의 조합장인 피고인 1, 부조합장인 피고인 2는 위 소송의 항소심 계속 중 제1심 판결에 기하여 이 사건 각 아파트에 관한 부동산 인도 집행을 완료한 후 재건축 시공자에 이 사건 각 아파트의 철거를 요청하였고, 재건축 시공자의 현장 소장들인 피고인 3, 4가 다시 철거 전문 업체에 철거 지시를 하여 그 직원들인 피고인 5, 6이 이 사건 각 아파트를 철거하기에 이른 사실을 알 수 있고, 나아가 이 사건 조합이 이 사건 각 아파트를 철거하기 전에 관할 구청장에게 그 신고를 하지 않았다 하더라도 이는 「건축법」에 따른 제재 대상이 되는 것은 별론으로 하고 「형법」상 재물손괴죄의 성립 여부에는 영향을 미칠 수 없다고 할 것인 바, 이와 같은 사정을 종합하면 피고인들이 위 임시 집행 선고부 판결을 받아 이 사건 각 아파트를 철거한 것은 「형법」 제20조에 정한 정당행위라 할 것이니 이 사건 공소사실은 범죄로 되지 아니하는 경우에 해당한다 할 것이다”고 판시하였다.
 
따라서 조합은 미이주자들에 대한 지상물의 인도 소송을 제기한 후 1심 판결 시 선고된 지상물 인도에 관한 임시 집행 판결 내용으로 건물을 인도 받아 지상물의 철거 시기를 좀 더 앞당겨 집행할 수 있고, 이러한 행위는 「형법」상 정당행위로 보게 된다는 점에 의의가 있다 할 것이다.