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| 양홍건 조합장 |
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ㅣ 기사입력 |
2016/12/23 [11:08] |
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| 올해의 주택시장 정책 진단 |
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| ▲ 양홍건 의왕시 오전가구역(재건축) 조합장(경영지도사) / 아유경제 편집인 ©KNS서울뉴스 | | 올해를 마감하는 시점에서 국내외 정세를 살펴보자면, 국외적으로는 트럼프의 미국 대통령 당선과 더불어 국내적으로는 여러 분야에서 격변이 일어났던 해로 정리할 수 있다. 이런 가운데 지난 1년간의 주택시장을 되짚어 보고 새로운 방향을 모색한다면 정비사업을 영위하는 사람들에게는 기회가 될 수 있는 발판을 마련할 수 있을 것이라 생각한다.
지난 1년간의 주택시장은 거의 대부분 평탄한 행보를 했다고 할 수 있으나 끝자락에 시행된 11ㆍ3 부동산 대책으로 인해 급격하게 주택 가격이 하락하는 양상을 보여주었다. 그런 의미에서 올 한 해의 주택시장은 전반적인 상승세에 이어 급격한 하락으로 명시할 수 있다.
올 한 해 동안 주택시장에 긍정적인 영향을 미쳤던 가장 큰 요인은 분양가상한제의 제한적 폐지라 할 수 있다. 분양가상한제의 제한적 폐지는 2014년 말부터 시행되어 2015년도에는 기존에 미분양 된 재고 물량을 처분하는 데 일조를 하였고, 2016년도에는 일부 지역의 재건축 아파트 단지를 중심으로 하여 정비사업지의 분양가를 올리는 데 크나큰 기여를 하였음은 주지의 사실이다.
다음은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금의 한시적 면제를 들 수 있다(법 제3조의2). 이 또한 분양가상한제의 제한적 폐지와 함께 시행되어 2017년 12월 31일까지 한시적으로 적용된 재건축부담금 면제 제도로 주택시장의 활성화에 기여를 하였다.
끝으로 용적률 완화 등을 통한 사업성 제고라 할 수 있다. 정비사업지는 사업성이 일정 수준을 상회하면 토지등소유자들의 갈등은 쉽게 봉합될 수 있고, 시공자는 사업성이 좋은 사업지를 방치할 수 없을 것이다. 따라서 용적률 등의 완화는 그동안 침체된 주택시장에 활력을 불어넣었고, 절벽 현상을 극복하는 데 지대한 공헌을 하였다.
정부(국회 포함)는 사업성 제고를 위해 신축 건축물의 임대주택 의무 건설비율과 용적률을 완화하였다. 일례로 재건축 사업지의 정비계획용적률을 법적상한용적률까지 보장한다면, 소형 주택 건설비율이 낮아져 정비사업지의 사업성은 제고될 것이다. 따라서 용적률이나 임대주택 건설비율을 완화하는 경우 정비사업지의 사업성이 제고되어 사업은 정상화될 수 있다.
하지만 지난 11월 3일 발표된 ‘실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리 방안’에서 분양가상한제 폐지를 제한적으로 적용하면서 전매제한 기간을 강화함에 따라 주택시장은 급랭하게 되었고, 기존까지 정부가 지속적으로 주택시장의 정상화를 위해 시행하였던 정책들의 긍정적인 효과는 부분적인 시장의 왜곡 현상을 바로잡기 위해 만든 새로운 정책으로 인해 물거품이 되어 버렸다.
그동안 정부는 장기적인 주택시장의 왜곡 현상을 바로잡기 위해 수년간 다양한 정책들을 강구해 왔다. 그리고 그 성과는 올해야 나타났고, 그 악영향도 일부 지역의 높은 분양가로 나타났다. 그런데 정부는 정부가 추진한 정책의 악영향을 예단하지 못하였고, 일부 지역을 중심으로 나타난 고분양가를 주택시장을 통제해야 할 당위성으로 판단하여 11ㆍ3 부동산 대책을 추진했다고 보여진다. 그러나 정부가 간과한 것은 정부가 추진한 정책의 파급효과이다.
주택시장의 효과는 정책의 지속성으로 인해 미래에 대한 예측치가 가능할 때 나타나는 것으로 지난 몇 년간의 완화 정책의 결과물로 나타난 안정적 주택시장 기조를 일부 부작용을 이유로 전체에 미치는 효과를 간과했다는 것은 쉽게 이해할 수 없는 부분이다. 만약 정부가 완화 정책을 과거에 적극적으로 시행하였다면 지금과 같은 부작용은 훨씬 덜 했을 것이다. 정부는 용적률 완화 부분에 있어서도 실질적으로 정비계획용적률을 대폭 완화하고, 이를 지자체에 위임하여 공공이 활용할 수 있는 폭을 넓혔으나 인허가권자는 변화를 적극적으로 수용하지 못하였다. 더군다나 재개발 사업지에 대한 임대주택 의무 건설비율의 완화를 공공에 위임했음에도 불구하고 정비사업지의 사업성 제고에 적극적으로 활용하지 못하였다.
공공이 정부와 보조를 맞추지 못하고 정비사업지의 사업성을 제고할 정책을 강구하지 못한 이유는 다양하겠지만, 가장 중요한 이유는 사업시행자의 원인자 부담과 이를 대하는 인허가권자의 자세라 할 수 있다. 다시 말해 원인자 부담을 당연시하고 각종 규정을 소극적으로 해석하여 급기야 강제 규정화한다는 것이다.
공공은 정비계획 수립 단계부터 법적상한용적률을 보장하기보다는 정비계획용적률을 낮추고 이를 높이기 위해 인센티브제를 운영하면서 마치 공공이 정비사업지에 시혜를 베푸는 것처럼 행세를 하고 있다. 일반적으로 정비사업에 대한 관련 규정을 살펴볼 때 사업시행자가 정비기반시설에 대해 모든 시설과 비용을 부담한다는 것을 당연시하지는 않는다. 그런데 공공은 정비사업과 관련된 모든 부분에 대해 원인자 부담을 지우고, 철거하고 새로 설치하는 비용까지도 사업시행자가 부담하는 것을 당연시하고 있다. 더군다나 인허가권자는 처분권을 악용하고, 각종 불필요한 절차를 지속적으로 반복하고 있다.
종합하여 볼 때 올해의 주택시장은 전반적인 상승세에 이어 급격한 하락이라 할 수 있는데, 이는 지난 몇 년간 정부가 지속적으로 추진한 용적률 완화와 분양가상한제의 제한적 폐지 및 재건축부담금 면제 등의 영향으로 전반적인 상승세를 이끌었으나, 11ㆍ3 부동산 대책은 정부가 수년간 공들여 추진해 온 정책을 한순간에 무너뜨릴 만큼 파급효과가 있었고, 이는 다수 공공의 소극적인 자세와 맞물려 주택시장의 상승세를 꺾어 버리는 이유가 되었다.
결론적으로 올해의 주택시장 정책은 지난 수년간 추진해 온 정책의 효과를 급격하게 반감시킨 해이며, 내년에는 주택시장의 불안 요인을 안고 출발해야 한다는 것을 의미한다. 따라서 다음 호에서는 주택시장의 올바른 정책 방향에 대한 논의가 필요하다 할 것이다.
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