▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사/ 아유경제 편집인     ©KNS서울뉴스

「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1호, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조제1항에 의하면, 재건축 정비사업조합(이하 조합)이 조합 설립에 동의하지 않은 사람에 대하여 매도청구권을 행사하기 위해서는 먼저 그에게 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 지체 없이 서면으로 촉구하여야 한다. 여기서 ‘지체 없이’란 어느 정도의 시점을 의미하는 것인지 여부에 관하여 논란이 많다.
 
이에 관하여 대법원(2015년 2월 12일 선고 2013다15623, 15630 판결)은 “여기에서 ‘지체 없이’는 재건축 결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미”라고 판단하였다.
 
위 대법원 판결의 사례는 다음과 같다. 재건축 조합(원고)이 조합 설립 등기를 마친 2008년 11월 6일부터 2년이 지난 2010년 12월 9일과 2011년 1월 11일에 토지등소유자(피고들)에게 재건축 참가 여부를 묻는 최고를 하였는데, 원심은 ‘이러한 최고를 하였더라도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에 최고가 이루어진 것이어서, 원고가 지체 없이 최고를 하도록 한 규정을 위반한 것으로 볼 수 없다’고 판단하였다. 그러나 대법원은 “① 원고는 그 설립 등기를 마친 2008년 11월 6일부터 최고를 할 수 있었고, 실제로 원고 스스로 피고들에게 2008년 12월께 최고서를 발송하였으나 수취인 부재 또는 수취 거절을 이유로 반송되었다고 주장하면서도, 그 무렵부터 2년 이상이 경과한 2010년 12월 9일 및 2011년 1월 11일에 이르러서야 비로소 이 사건 최고를 한 점② 원고 조합에 대한 원심 판시 변경인가 처분은 당초 인가 받은 사항 중 토지 및 건축물의 매매 등에 따른 조합원의 명의 변경 및 추가 동의서 제출에 따른 동의율 변경을 사유로 한 것으로서 경미한 사항의 변경에 대한 신고를 수리하는 의미에 불과하고, 그 무렵 별도로 조합설립 변경동의 등을 받지 않았으므로 그 변경인가에 기하여 새로이 매도청구권을 행사할 수는 없으며, 이 사건 최고를 그 변경인가에 기한 새로운 최고로 볼 수는 없는 점 ③ 원고가 토지 및 건축물의 매매 등에 따른 조합원의 명의 변경 및 추가 동의서 제출을 사유로 위와 같이 변경인가 처분을 받는 등 조합원을 새로이 확정하여야 하는 상황에 있었기는 하나, 그 변경인가에 따라 변경된 조합원의 수가 많지 않았고 피고들은 그 지위에 변동이 없었음에도 이 사건 변경인가일로부터 약 10개월이 지나서야 이 사건 최고가 이루어진 점 ④ 피고들이 원고를 상대로 2008년 12월 18일 조합 설립 무효 확인 소송을 제기하였더라도 원고는 그러한 소송이 계속 중인 상태에서도 2회에 걸쳐 조합설립 변경인가 처분을 받기도 하였고 그 변경인가 처분은 앞에서 본 바와 같이 경미한 사항의 변경에 대한 신고를 수리하는 의미에 불과하여, 위와 같은 소송이 계속 중이라는 사정만으로는 원고가 피고들에게 재건축 참가 여부에 대하여 최고를 하고 매도청구를 하는 것이 불가능하거나 곤란하였다고 볼 수 없는 점 등을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 원고의 이 사건 최고는 지체 없이 이루어진 최고라고 보기 어렵다”고 판단하며 원심 판결을 뒤집었다.
 
따라서 조합이 매도청구권과 관련한 최고를 지체 없이 하지 않아 상당한 시일이 소요된 경우에는 조합설립 변경인가 처분을 받아 새로이 매도청구권을 행사할 수 있도록 하면 될 것이다. 이와 관련하여 대법원(2013년 2월 28일 선고 2012다74816 판결)은 “조합설립 변경인가 처분도 조합에게 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 설정하여 주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가 처분과 다를 바 없으므로, 조합설립인가 처분의 위법 여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립 변경인가를 받았고, 그 조합설립 변경인가 처분이 새로운 조합설립인가 처분으로서의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효과가 있다. 여기에서 새로운 조합설립인가 처분의 요건을 갖춘 경우에 해당하려면 그와 같은 조합설립인가에 필요한 실체적ㆍ절차적 요건을 모두 갖추어야 한다고 해석함이 타당하다. 나아가 새로운 조합설립인가 처분의 요건을 갖춘 조합설립 변경인가에 터 잡아 새로이 매도청구권을 행사하는 것도 적법하다고 보아야 한다”고 판결한바 있다.