▲ 송파구 잠실주공5단지를 비롯해 강남 4구 내 사업 초기 단계의 대형 재건축 단지들이 1가구 1주택 제한의 주요 타켓이 될 것으로 보인다. 사진은 잠실주공5단지. <사진=유준상 기자>     © 유준상 기자

[유준상 기자] 앞으로 재건축사업으로 받을 수 있는 주택 공급수가 원칙적으로 1주택으로 제한된다. 서울 강남 등 일부 과열된 재건축 지역에 몰리는 투기수요를 억제하고 실수요자는 보호하려는 정부의 의도로 풀이되지만 강남권 재건축에 적지 않은 충격을 가져다 줄 것으로 보인다.

오늘(19일) 정부는 관계부처 합동으로 이 같은 내용을 담은 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’을 발표했다.

이번 정책은 ▲과열지역에 대한 선별적 대응(지역별ㆍ주택유형별 시장에 대한 정밀한 분석을 토대로 과열지역을 선별ㆍ추가해 조정대상지역으로 관리) ▲투기수요는 억제ㆍ실수요자는 최대한 보호하는 방향으로 조정대상지역 제도의 실효성 제고(조정대상지역 내 청약규제 강화, 과도한 투자수요 유입 차단을 위해 조정대상지역에 맞춤형으로 LTVㆍDTI 규제를 연계하고 재건축 규제도 신규 도입 추진, 서민층 무주택 가구는 실수요자 보호차원에서 배려하는 한편 서민층의 내 집 마련을 위한 정책모기지를 차질없이 공급) ▲건전한 주택시장 질서 확립(주택시장 불법행위를 근절해 실수요자에 대한 보호를 강화하고, 건전한 시장질서 확립 유도) ▲향후 시장 과열 지속ㆍ확산 시 추가조치 강구 등을 골자로 한다.

특히 이 중 도시정비업계가 민감하게 받아들일 만한 내용은 재건축 규제가 강화된 데 있다. 가장 직접적인 타격이 될 것으로 보이는 내용은 재건축 조합원에게 공급되는 주택 공급수가 축소되는 것이다.

사실 정부는 상승하향곡선을 그리는 부동산시장의 거대한 흐름 속에 주택 수의 규제 완화를 거듭하고 있다. 이러한 맥락에서 하향 곡선을 그렸던 2015년 12월, 정부는 부동산 경기를 살리기 위해 이른바 부동산 3법(▲「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 일부 개정안 ▲「주택법」 일부 개정안 ▲「재건축초과이익 환수에 관한 법률」 일부 개정안)을 공포ㆍ시행했다.

관련법인 도시정비법 제48조에 따르면 재건축 조합원은 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 않을 경우 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양 받을 수 있다.

하지만 이번 정책에 따르면 과밀억제권역 내ㆍ외 여부와 상관없이 조정대상지역으로 선정 시, 재건축 조합원은 원칙적으로 1주택까지만 분양이 허용된다. 다만 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택이 허용된다. 정부는 이 같은 내용을 담은 도시정비법 개정(안)을 이달 내 발의해 올 하반기에 시행한다는 계획이다.

미시적으로는 (잠재적) 투기세력을 걸러내어 그 빈 공간만큼 실수요자들의 권리를 찾아주겠다는 정부의 의지가 담겨있는 대목이며, 거시적으로는 ‘1가구 3주택’ 허용은 시장이 호황세일 때에만 효과가 있는 점을 고려해 하락세에 있는 부동산시장의 흐름에 맞추어 수급 조절을 하려는 취지인 것으로 풀이된다.

이에 따라 재건축 추진 단지에도 영향이 불가피할 전망이다. 재건축 조합원 분양 가구 수가 제한되면 1가구를 제외하고는 나머지 가구에 대해서는 현금청산을 받거나 관리처분인가 전까지 잔여 가구를 아파트를 매각해야 하는 상황에 직면하기 때문이다.

1가구 1주택 제한이 포함되는 도시정비법 개정안 시행일을 기준으로 사업시행인가를 신청하는 단지부터 적용될 방침이어서 강남 4구 내 사업 초기 단계의 대형 재건축 단지들이 주요 타켓이 될 것으로 보인다.

현재 서울시 도시계획위원회 심의 문턱에서 고배를 마시고 있는 송파구 잠실주공5단지, 조합 설립을 앞두고 있는 송파구 장미1ㆍ2ㆍ3차, 추진위와 조합 설립을 앞두고 있는 강남구 압구정 현대아파트, 강남구 대치동 은마아파트 등이 대표적 사례다.

이들을 비롯해 아직 사업시행인가 신청을 하지 못한 강남권 재건축 추진 단지들이 조합원 주택 공급 수가 제한되면 투기 수요는 물론 투자 수요까지 함께 줄어들 것이란 관측이 나오고 있다.